Tuy nhiên, việc mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thông qua các giao dịch mà tài sản là đất đai – nhà ở không có sổ đỏ thì sẽ là một quyết định rất mạo hiểm và tiểm ẩn nhiều rủi ro. Các rủi ro có thể nhận thấy là:
1. Theo Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn thì nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) sẽ không được công chứng khi tiến hành các giao dịch liên quan. Do không được công chứng, nếu có tranh chấp thì các bên sẽ phải chứng minh các giấy tờ đó hợp pháp và hợp lệ. Trường hợp này rất khó khăn cho bên mua vì pháp luật đã quy định trong các trường hợp như trên thì văn bản, hợp đồng mua bán phải được công chứng.
2. Khi tranh chấp xảy ra, các bên yêu cầu tòa án giải quyết. Tòa án thụ lý vụ việc, căn cứ Khoản 2, Điều 124 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “…trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó…” Tòa án sẽ tuyên giao dịch vô hiệu.
Hậu quả của hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo quy định của pháp luật. Cụ thể, Điều 137 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, quy định như sau: “…Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường…”. Trường hợp này, người mua sẽ phải trả lại nhà – đất đã mua trước đây cho bên bán và bên bán sẽ trả lại tiền và những gì đã nhận của bên mua. Có thể nói, trong mọi trường hợp bên mua sẽ luôn có nguy cơ bị thiệt hại. Nhất là trong tình hình là giá đất Hà Nội đang lên nhanh như hiện này thường xuyên xảy ra hơn trước.
3. Sau khi mua nhà – đất không có giấy tờ hợp pháp, người mua sẽ rất khó hoặc bị gây phiền hà khi tiến hành các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…hoặc các giao dịch khác liên quan tới tài sản bởi như trên đã phân tích, pháp luật quy định khi tiến hành các giao dịch liên quan tới nhà đất thì hình thức và nội dung giao dịch sẽ phải đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật liên quan.
4. Sau nhiều năm mua nhà đất cần người bán đất ký tên vào một số giấy tờ để bên mua đi làm thủ tục cấp sổ đỏ nhưng bên bán vì một số lý do nào đó không hợp tác, không liên lạc được, đã mất… Thì bên mua bị đẩy vào thế khó và cũng không làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc mất chi phí rất lớn mới làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là những phân tích của luật Trí Hùng giúp bạn đọc thấy được nguy cơ và rủi ro khi mua bán nhà không có sổ đỏ bằng giấy tờ viết tay. Nếu quý khách hàng đang tiến hành chuyển nhượng thì cần nhanh chống hoàn thiện hồ sơ để tránh rủi ro không đáng có có thể phát sinh.
